Boligkrise i Norge?

Det spekuleres mye i boligpriser i norske medier for tiden. I dag var blant annet følgende overskrifter å finne:

• Sjeføkonom Steinar Juel i Nordea Markets frykter boligkrakk.
• Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret tror boliginvestering i spesielt hovedstaden vil være risikabelt fremover
• Administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig mener boligkjøp i Oslo er en trygg investering.
• Dyrere boliglån blir følgen om Eksportfinans går konkurs.
• Nå kommer de strengere boliglånskravene.
• Boligprisene vil stige med mellom seks og syv prosent til neste år, mener boligekspertene Jan Andreassen, Ola Grytten og Frank Jullum.

Ekspertene er uenige og utalelsene mange. Det skaper forvirring i det norske boligmarkedet. I en slik situasjon er det lett for det norske folk å tro på at utviklingen vil fortsette, tro på at renten vil holde seg lav og at lønnsveksten vil fortsette, på tross av urolighetene ute i Europa.

Men hva påvirker egentlig boligprisene?

Tilbud og etterspørsel, samt markedsform er normalt grunnlaget for pris-settingen i et marked. Det som driver prisene opp i dagens boligmarked er etterspørselsoverskudd (evt tilbudsunderskudd), altså at det tilbys færre boliger enn det som markedet etterspør til dagens priser og makrovilkår.

For at boligprisene plutselig skal synke mye, altså et boligkrakk, må det skje et kraftig sjokk enten i tilbud eller etterspørsel eller makrovilkår. Med kraftig mener jeg et sjokk som markedet oppfatter og reagerer på umiddelbart. Mindre sjokk eller vilkårsendringer vil markedet oppfatte senere og boligprisene vil synke saktere.

Hvilke sjokk vil påvirke boligprisene?

Tilbudsjokk 

At det plutselig ferdigstilles en stor mengde boliger som legges ut for salg samtidig, eller at mange som eier bruktboliger plutselig vil eller må selge boligen.

Etterspørselsjokk

Det vil bety at en stor mengde av etterspørselen frafaller samtidig. Altså at folk ikke vil kjøpe hus lenger. I bestefall kommer et slik sjokk av at leiemarkedet plutselig blir oversvømt av boliger, slik at det blir gunstigere å leie enn å kjøpe. Det er imidlertid ikke særlig sannsynlig, da leieprisen normalt vil være avhengig av eierkostnaden ved å holde en eiendom for utleie. Er det gunstigere å selge enn å leie ut, er det heller ikke rasjonelt å leie ut. Andre årsaker til etterspørselsjokk kan være en plutselig fraflytting fra landet eller områder eller, Gud forby, en epidemi med den følgen at det blir færre folk igjen for å dele på de boligene som er i markedet.

Makrosjokk

Dette er egentlig sjokk i variabler som påvirker nevnte tilbud eller etterspørsel. Det mest opplagte er en plutselig økning i renter som vil være tua som bikker lasset for noen av de 250.000 med gjeldsnivå på fem ganger disponibel inntekt og flytende rente. Merk at dette er gjeldsbelastning og ikke rentebelastning. Dersom renten er 4% vil et slikt gjeldsnivå tilsvare en rentebelastning på 5 ganger 4% = 20% av disponibel inntekt. Renten må faktisk helt opp til 20% for at den skal spise opp hele den disponible inntekten til en slik husholdning. Under antakelsen at avdrag på huslånet går under nødvendighetskonsum som allerede er fratrukket inntekten før man kommer frem til disponibel inntekt er det altså langt frem før disse husholdningen ikke lenger makter å betale renten.

Sist da renten begynte å stige raskt, så vi en kortvarig og midlertidig nedgang i boligprisene. Dette skyldtes i hovedsak frykt. En kollektiv irrasjonell følelse folk med flytende rente hadde for å ikke skulle greie å betjene rentekostnaden. Når det er sagt, må det også nevnes at det var nok noen som hadde dårlig økonomisk styring, med forbrukslån og inkassosaker, som ikke kunne betale rentene sine, men det var ikke de som bevegde det store markedet i 2008. Disse har problemer med å betjene lånet enten renten er 4%, 7% eller 20%.

Deretter kan det for eksempel være endring av skatter og avgifter som påvirker konkurranseforhold og arbeidsplasser i negativ retning, slik at det plutselig blir mange arbeidsledige. Arbeidsledighetstrygden på to tredeler av tidligere arbeidsinntekt, vil imidlertid gjøre at de fleste som eventuelt skulle bli arbeidsledige, heller vil prioritere å spise litt billigere, reise litt mindre og selge andre eiendeler før de eventuelt selger boligen. Økning i arbeidsledighet i seg selv vil altså ikke føre til boligprisreduksjon i Norge, med mindre det kommer sammen med en uventet renteøkning, eller en kollektiv pessimisme, frykt eller forventning om langvarig arbeidsledighet som gjør at mange forsøker å redusere sin eksponering i boligmarkedet, enten ved å selge boligen for å leie bolig eller kjøpe en billigere bolig, eller eventuelt søke lykken i utlandet.

Synkende oljepris, hva da?

Et annet makrosjokk som nevnes i debatten er et kraftig fall i oljeprisen. Jeg vil ikke begi meg ut på å spekulere i sannsynligheten for et slikt fall uten noen form for bakgrunnsanalyse. Hva vil konsekvensene for norsk økonomi og boligprisene være? Hvor mange vil permitteres fra oljebransjen og oljeservice ved et fall i oljeprisen? Og vil denne arbeidsledigheten virkelig påvirke boligprisene? Sannsynligvis vil et slikt fall være midlertidig, ettersom klimakrisen og stadig tommere reserver vil tvinge oljeprisen oppover igjen. Da vil de eventuelt permitterte også komme tilbake til arbeid. Det som igjen vil kunne påvirke tilbud og etterspørsel etter boliger, må være en samtidig kraftig renteøkning. Siden renten og oljepris er i noen grad korrelerte dersom den norske økonomien er oljedrevet eller oljebasert, er det mer sannsynlig at renten vil holde seg lav eller synke enn at renten vil stige dersom oljeprisen synker, på grunn av lavere aktivitet, sysselsetting og lavere inflasjon. En lavere oljepris vil dessuten være velkomment i et utland hvor renteverktøyet er brukt opp som middel for å øke aktiviteten og selv om en lavere oljepris vil øke aktiviteten, skal det mye til før den fører til inflasjon og renteøkning i utlandet. Derfor vil også markedsrentene holde seg lave dersom det skulle komme et oljeprisfall. Da er det vanskelig å forestille seg at det skulle føre til boligprisfall.

I senere oppdateringer vil jeg se på om de norske boligprisene er bærekraftige eller blåst opp til en boble som kan sprekke.